Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna to bardzo często stosowana forma umowy w obrocie nieruchomościami.

Zawierana jest wówczas, gdy strony z uwagi na istniejące przeszkody natury prawnej lub faktycznej albo z innych jeszcze przyczyn nie mogą lub nie chcą w danym momencie zawrzeć umowy przyrzeczonej.

Najpowszechniejszą sytuacją jest taka kiedy Kupujący stara się o kredyt i do wniosku o udzielenie kredytu właśnie tego typu umowę musi przedłożyć. Inną dość typową sytuacją jest to kiedy np. musimy poczekać aż „ktoś” się wyprowadzi, skończy się termin obowiązywania umowy najmu lub też konieczne jest uzyskanie zgody na sprzedaż nieruchomości odpowiedniego organu (np. zezwolenia sądy na sprzedaż nieruchomości przez małoletniego).

Istotą umowy przedwstępnej jest zatem to, aby mieć pewność, iż w przyszłości umowa przyrzeczona zostanie zawarta. Ważne zatem jest jak w jej treści zabezpieczyć odpowiednio swoje interesy. Z pewnością nie jest dobrym pomysłem skorzystanie z typowego szablonu znalezionego w Internecie. Każda umowa przedwstępna powinna być idealnie skrojona na miarę danej transakcji. Szczególnie, że mówimy z reguły o dość poważnych kwotach.

Umowa przedwstępna może pełnić również funkcję ostrzegawczo-zabezpieczającą w obrocie nieruchomościami. Działo się tak będzie wówczas, gdy w księdze wieczystej ujawnione zostanie wynikające z umowy przedwstępnej roszczenie o np. przeniesienie własności nieruchomości czy o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego

Między umową przedwstępną a umową przyrzeczoną istnieje taka różnica, że umowa przedwstępna tylko zobowiązuje strony do zawarcia umowy przyrzeczonej, natomiast umowa przyrzeczona określa już konkretne zachowanie stron.

 Przy umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zdecydowanie najważniejszym elementem jest dokładne, niebudzące wątpliwości stron, określenie przedmiotu umowy. Przedmiot umowy winien zostać zindywidualizowany poprzez podanie położenia nieruchomości, jej powierzchni, numeru działki i numeru księgi wieczystej lub przynajmniej niektórych z wymienionych danych, pozwalających na jej indywidualizację (wyrok SA w Poznaniu z dnia 5 czerwca 2008 r., I ACa 204/08, LEX nr 465083).

Umowa przedwstępna może zostać zawarta zarówno w zwykłej formie pisemnej jak i w formie aktu notarialnego. Forma aktu notarialnego zastrzeżona jest jedynie dla umowy przyrzeczonej – przenoszącej własność nieruchomości, nie jest natomiast konieczna w przypadku umowy przedwstępnej, która to, może zostać zawarta w formie pisemnej zwykłej.

Różnica sprowadza się do tego, że w wypadku nie dojścia do skutku umowy przedwstępnej zawartej w zwykłej formie pisemnej z przyczyn leżących po stronie kupującego, sprzedający może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i jeżeli otrzymał zadatek może go zatrzymać, a jeżeli strony umowy określiły karę umowną może żądać jej wypłaty.

Jeżeli natomiast do umowy przedwstępnej nie doszło z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, kupujący może żądać – o ile wypłacił sprzedającemu zadatek – kwoty dwukrotnie wyższej, a jeżeli strony umowy określiły karę umowną, może żądać jej wypłaty.

Natomiast, gdy umowa jest zawarta w formie przewidzianej dla umowy sprzedaży, czyli w wypadku obrotu nieruchomościami – w formie aktu notarialnego, to gdy strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona ma dodatkowo możliwość dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej wbrew woli kontrahenta. W takim wypadku orzeczenie prawomocne sądu zastępuje oświadczenie woli drugiej strony i dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży.

Do zachowania formy pisemnej czynności prawnej wystarcza złożenie własnoręcznego podpisu na dokumencie obejmującym treść oświadczenia woli. W przypadku zwykłej formy pisemnej do zawarcia umowy wystarcza wymiana dokumentów obejmujących treść oświadczeń woli, z których każdy jest podpisany przez jedną ze stron, lub dokumentów, z których każdy obejmuje treść oświadczenia woli jednej ze stron i jest przez nią podpisany.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Zgodnie z Art. 390. § 1. k.c. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Warto wspomnieć, że gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy – czyli tutaj będzie to forma aktu notarialnego – strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.